Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

Als Vermieter kommt monatlich eine lange Liste an Ausgaben für vermietete Immobilien auf dich zu. Diese reichen vom Bau oder Kauf der Immobilien über Instandhaltungskosten bis hin zur Grundsteuer. Dazu kommen Fahrtkosten, Versicherungsbeiträge und viele weitere Posten. Je mehr Mietobjekte es sind, desto höher fallen die Kosten aus. Gleichzeitig zählen die Beträge für Kaltmieten und Nebenkosten, die deine Mieter an dich zahlen, als Einnahmen – und die müssen versteuert werden. Die gute Nachricht: Einige der Ausgaben kannst du als Vermieter steuerlich geltend machen.

Anschaffungskosten

Eine Immobilie zu kaufen oder bauen zu lassen, ist eine enorme Investition. Gut, dass du als Vermieter die Anschaffungskosten von der Steuer absetzen kannst. Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kannst du pro Jahr 2,5 Prozent der Anschaffungskosten abschreiben, und das 40 Jahre lang. Für ein Haus, das nach 1924 gebaut wurde, sind es immerhin noch 2 Prozent pro Jahr für eine Dauer von 50 Jahren. Einnahmen und Ausgaben für eine Immobilie laufen in der Regel über ein eigenständiges Konto, das speziell dafür eingerichtet wird. Dafür fallen Kontoführungsgebühren an, die du dir als Werbungskosten über die Steuererklärung zurückholen kannst.

Maklergebühren

Wenn du dich als Vermieter nicht selbst auf die Suche nach neuen Mietern machen möchtest, kannst du dafür einen Makler beauftragen. Das ist etwa sinnvoll, wenn die Entfernung zum Mietshaus mehrere hundert Kilometer beträgt, sodass du nicht regelmäßig den Weg auf dich nehmen kannst. Doch auch, wenn du selbst auf der Suche nach einer neuen Immobilie bist, die du vermieten möchtest, kommt meist ein Makler zum Einsatz. Dieser verlangt für seine Arbeit eine Provision. Diese Ausgaben kannst du als Vermieter von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit einer gewinnorientierten Vermietung stehen. Die anfallenden Gebühren zählen zu den Anschaffungsnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten und werden auf den Kaufpreis aufgerechnet und damit linear abgeschrieben.

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Nebenkosten

Es gibt eine Reihe an Kostenpunkten im Sinne der Nebenkosten, die du als Vermieter zahlen musst:

Heizung
Wasser
Kosten für einen Hausmeister oder Hausverwalter
Müllabfuhr
Straßenreinigung
Reinigung von Gemeinschaftsräumen
Schornsteinfeger
Versicherungen (Wohngebäudeversicherung, Brandversicherung)

Diese Ausgaben erhältst du von deinen Mietern monatlich über die Nebenkostenabrechnung zurück. Diese zählt aber zu den Mieteinnahmen und muss daher bei der Steuererklärung versteuert werden, und zwar unter Anlage V. Dennoch kannst du die Nebenkosten danach auch als Werbungskosten angeben. Wenn du selbst die Hausmeistertätigkeit übernimmst, kannst du allerdings nicht deine Arbeitsleistung geltend machen, sondern nur Fahrtkosten, Material und Werkzeug.

Grundsteuer

Egal, um welche Art Immobilie es sich handelt: Als Immobilienbesitzer musst du jedes Jahr Grundsteuer zahlen. Erhoben wird die Steuer vom Staat, doch wie hoch sie ausfällt, legt die jeweilige Gemeinde fest, in der die Immobilie steht. Immerhin haben Vermieter die Möglichkeit, die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend zu machen, und das in voller Höhe.

Reparatur, Renovierung und Modernisierung

Neue Fenster, eine defekte Heizung – solche Reparaturen und Sanierungsarbeiten in deinen Mietobjekten musst du als Vermieter meistens selbst zahlen und die Handwerkerkosten übernehmen. Allerdings kannst du beides von der Steuer absetzen: Baumaßnahmen, die weniger als 4.000 Euro im Jahr kosten, kannst du noch im gleichen Jahr steuerlich geltend machen. Teurere Baumaßnahmen kannst du über eine langjährige Abschreibung von der Steuer absetzen. Handwerkerkosten werden komplett erstattet.

Abhängig davon, wie kostenintensiv die anstehenden Reparatur-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind, ist es unter Umständen nötig, trotz eines bereits bestehenden einen weiteren Kredit aufzunehmen, um das Vorhaben zu finanzieren. Je nach Betragshöhe ist es sinnvoller, den alten Kredit, der beispielsweise für den Kauf des Mietobjektes aufgenommen wurde, über eine Umschuldung mit dem neuen zusammenzulegen. Das ist in vielen Fällen zinsgünstiger. Ob der zusätzliche Kredit bewilligt wird, hängt von deiner Bonität und der Schufa ab. Fallen beide negativ aus, stehen die Chancen auf einen weiteren Kredit bei einer deutschen Bank schlecht, besser ist die Lage bei Online-Anbietern.

Doch auch ein Kredit verursacht zusätzliche Kosten, vor allem in Form von Zinsen. Die gute Nachricht: Als Vermieter kannst du diese Zinsen steuerlich geltend machen – vorausgesetzt, der Kredit dient der Finanzierung, Instandhaltung oder Modernisierung von reinen Mietobjekten. In diesem Fall zählen die Zinskosten zu den Werbungskosten und können damit bei der Steuererklärung angegeben werden. Etwas komplexer ist es, wenn der Vermieter die Immobilie selbst bewohnt und nur teilweise vermietet. Dann können die Kreditkosten nur anteilig geltend gemacht werden.

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Fahrtkosten

Als Vermieter fährst du regelmäßig zu deinen Mietobjekten, um nach dem Rechten zu sehen. Je nachdem, wie weit die Immobilien vom eigenen Wohnort entfernt sind, kommt einiges an Fahrtkosten zusammen. Sämtliche Fahrten, die ein Vermieter im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien macht, können als Fahrtkosten bei der Steuererklärung abgerechnet werden. Dazu zählen auch Fahrten zur Bank, zum Steuerberater oder zum Baumarkt, wenn Material für kleinere Reparaturen in den Mietshäusern benötigt wird. Bei Fahrten mit dem eigenen Auto liegt der Paushalbetrag bei 30 Cent pro Kilometer.

Verwaltungskosten

Manche Vermieter kümmern sich ohne fremde Hilfe um die Vermietung ihrer Immobilien. Sie setzen Mietverträge auf, holen Angebote von Handwerksbetrieben ein, wenn etwas im Haus renoviert oder repariert werden muss, sie erledigen kaufmännische Arbeiten (Buchhaltung, Nebenkostenabrechnungen für die Mieter etc.) und kümmert sich um die Belange der Mieter.

Trifft das auch auf dich zu? Dann kommen dir die Ausgaben, die dafür anfallen, sicherlich bekannt vor: Mustermietverträge, Telefon, Porto, Schreibmaterial und spezielle Computer-Software, etwa für die Buchhaltung, gehören dazu. Diese Kosten kannst du bei der Steuererklärung geltend machen. Doch auch wenn du einen Hausverwalter oder Hausmeister einstellst, der diese Aufgaben übernimmt, kannst du dir die anfallenden Lohnkosten über die Steuererklärung zurückholen.

Als Vermieter kommst du nicht umhin, Werbung für deine Mietobjekte zu schalten, wenn du ein Haus oder eine Wohnung neu vermieten möchtest. Gängig sind Anzeigen im Internet oder in regionalen Zeitungen, doch auch Prospekte oder Werbespots für das Radio sind mögliche Werbemittel, um auf die verfügbaren Mietobjekte aufmerksam zu machen. Die Ausgaben dafür kannst du im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V eintragen.

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Mitgliedsbeiträge

Bei Vermieterverbänden gibt es regelmäßig aktuelle Informationen, die sich speziell an Vermieter richten. An die Informationen kommst du aber nur heran, wenn du Mitglied in einem solchen Verband bist. Die Mitgliedsbeiträge dafür kannst du ebenfalls in der Anlage V eintragen und damit steuerlich geltend machen.

Abfindung

Als Vermieter hast du die Möglichkeit, deinen Mietern eine Abfindung zu zahlen, damit diese ausziehen. Eine Pflicht dazu gibt es nicht, daher ist es auch deine eigene Entscheidung, wie hoch die Abfindung ausfällt. Üblich sind eine oder sogar mehrere Monatsmieten.

Die Abfindung kannst du unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer absetzen: Du möchtest die Wohnung modernisieren und anschließend gegen eine höhere Miete erneut vermieten. Oder du möchtest die Immobilie nach der Renovierung verkaufen.

Wichtig: Wenn du selbst in die Wohnung einziehst, kannst du die Auszugsprämie nicht von der Steuer absetzen.

Leerstand

Es kann durchaus vorkommen, dass sich kein Interessent auf die Annoncen und Inserate meldet und ein Mietobjekt dadurch leer steht. Das bedeutet für den Vermieter abgesehen von dem Mietausfall auch, dass er die zahlreichen Ausgaben für die Immobilie komplett eigenständig übernehmen muss. Denn selbst, wenn ein Gebäude leer steht, fallen laufende Kosten dafür an wie etwa die Nebenkosten für Wasser, Strom und Heizung, die Grundsteuer, Kreditzinsen und die Beiträge für die Gebäudeversicherung. Diese Posten sind auch dann fällig, wenn ein Gebäude aufgrund von Renovierungsarbeiten nicht bewohnt ist. Das geht mit der Zeit ziemlich ins Geld.

Da ist es gut zu wissen, dass Vermieter diese Ausgaben als vorab entstandene Werbungskosten steuerliche geltend machen können, wobei hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen: Der Vermieter muss dem Finanzamt nachweisen können, dass er sich ernsthaft um eine Vermietung der betreffenden Immobilie bemüht. Beispielsweise, indem er wiederholt Anzeigen in der Zeitung und im Internet schaltet. Bei Mietobjekten, die über einen längeren Zeitraum leer stehen, reicht diese Maßnahme allein nicht aus, um das Finanzamt von der Vermietungsabsicht zu überzeugen. Zusätzlich ist es dann notwendig, einen Makler zu beauftragen, den Mietpreis anzupassen oder die Immobilie zu renovieren.