Vermietung über Airbnb und Co.: Müssen Einnahmen versteuert werden?

Seit Jahren steigen die Mieten. Wohnungen im Zentrum einer Großstadt kosten inzwischen ein Vermögen. Im Zuge der Globalisierung und Gentrifizierung ist der Andrang auf freie und schöne Wohneinheiten in angesagten Städten grenzenlos. Investoren aus aller Welt quartieren sich in ganze Häuserblocks ein, die vor ein paar Jahren noch an Otto Normalverbraucher vermietet wurden.

Kein Wunder also, dass die wenigen Glücklichen, die noch eine neue Wohnung zu einem annährend fairen Preis ergattert haben, drauf und dran sind, ihre hohen Mietkosten auf irgendeine Art und Weise wieder reinzuholen.

Und genau an dieser Stelle setzen Online-Plattformen wie Airbnb und wimdu an. Sie ermöglichen Mietern und Eigentümern, Wohnraum an Touristen zeitweise weiterzugeben. Somit kann eine Menge Geld gespart und die hohen Mietkosten zumindest einigermaßen eingedämpft werden.

Muss ich als Vermieter irgendwas beachten?

Grundsätzlich sind Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen keine Privatsache. Das bedeutet, dass Einnahmen aus Inseraten auf Airbnb und Co. steuerpflichtig sind. Es spielt dabei keine Rolle, ob derjenige selbst Mieter oder ob er der Eigentümer der Wohneinheit ist. Letztendlich entscheidet aber die persönliche Situtation, ob Steuern fällig werden.

Was muss versteuert werden?

Nicht jeder Euro, den man aus einer Kurzzeitvermietung einnimmt, muss auch versteuert werden. Im Prinzip müssen Steuern nur auf Gewinne entrichtet werden. Kosten für die Miete der Wohnung oder etwaige Renovierungsarbeiten im Anschluss an die Kurzzeitvermietung werden anteilig von den Einnahmen abgezogen.

Untermietung als zusätzliche Einnahmequelle

Wer die Absicht hat, mit der Untervermietung einen Gewinn zu erzielen, muss in der Regel Steuern zahlen. Sollte dieses Ziel nicht verfolgt werden, fällt die Vermietungstätigkeit unter “Liebhaberei”. Um welchen Sachverhalt es sich schließlich handelt, entscheidet das Fianzamt unter Berücksichtigung der Einnahmen und Ausgaben des jeweiligen Vermieters.

Von Liebhaberei ist erst dann die Rede, wenn die erzielte Quadratmetermiete durch Vermietung geringer ist als die Quadratmetermiete, die selbst getragen werden muss. Sollte das der Fall sein, dann können allerdings auch keine Kosten für zum Beispiel Reinigung und Co. steuerlich geltend gemacht werden. Trotzdem ist es ratsam, sämtliche Belege und Quittungen aufzubewahren, sollte der Finanzbeamte doch noch nachfragen.

Info: Wer plant, seine Wohnung zu vermieten, kann unter Umständen auch seine Steuerlast senken. Die anfänglichen Verluste, die der Vermieter hat, um die Wohneinheit auf Vordermann zu bringen, können von anderen Einkünften (Gehalt, selbstständige Tätigkeit etc.) abgezogen werden. Somit verringert sich die Steuerlast und weniger Steuern müssen entrichtet werden.

Vermietung = Privatsache?

Ganz so einfach ist es nicht. Jährliche Einnahmen aus Vermietung sind nur dann steuerfrei, solange sie nicht die Freigrenze von 520€ pro Jahr übersteigen. Bis zu diesem Betrag müssen Einkünfte dem Finanzamt nicht mitgeteilt werden. Natürlich gilt auch hier wieder, dass anfallende Kosten (Reinigung usw.) nicht steuerlich abgesetzt werden können.

Steuern werden ebenfalls erst dann fällig, sobald das steuerpflichtige Einkommen einschließlich der Mieteinnahmen oberhalb des Grundfreibtrags liegt. Seit 2017 beträgt dieser Freibetrag für Singles 8.820€ und für Verheiratete 17.640€.

Besonderheiten Eigentümer

Etwas kniffliger wird es, wenn Eigentümer ihre Wohnheit zeitweise vermieten möchten. Eigentümer sind nicht nur dazu verpflichtet, ihre Mieteinnahmen zu versteuern, vielmehr können sie auch bestimmte Kosten (z.B. anteilige Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen etc.) geltend machen.

Werden sehr hohe Mieteinnahmen erzielt, dann greift zudem die Umsatzsteuer. Ab einem Umsatz von mehr als 17.500€ pro Jahr wird die Umsatzsteuer fällig. Werden weitere Einkünfte wie Gehalt oder Einnahmen aus gewerblicher Tätigkeit erzielt, werden diese mit den Mieteinnahmen zusammengelegt.

Alles in allem kann man bei kurzzeitgen Untervermietungen über diverse Portale ordentlich Geld sparen, ohne dafür Steuern zu zahlen. Wer die oben genannten Hinweise beachtet, braucht den Fiskus nicht zu fürchten.

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