Grundsteuerreform: So gelingt die Grundsteuererklärung
Es ist soweit - die Umsetzung der Grundsteuerreform beginnt. Die Reform der Grundsteuer wurde bereits 2019 beschlossen und tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft. Hier klären wir die wichtigsten Fragen zur Grundsteuer, zu ihrer Reform und ihrem Ablauf: Was müssen Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt tun? Warum betrifft die Grundsteuerreform auch Mieterinnen und Mieter? Das erfährst Du in diesem Artikel.
Wer muss eine Grundsteuererklärung einreichen?
Bis zum 31. Januar 2023 müssen alle Eigentümer*innen eines Grundstücks - bebaut und unbebaut - sowie alle Betriebe der Land- und Forstwirtschaft Angaben zu ihren Grundstücken in Form einer Grundsteuererklärung machen. Dazu erhalten sie ab Mai 2022 alle nötigen Informationen und Daten in schriftlicher Form von der Finanzverwaltung. Doch auch wer nicht postalisch informiert wird (etwa in Berlin), ist zur Abgabe verpflichtet. Entscheidend für die Angaben in der Grundsteuererklärung ist der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022.
Wer am Stichtag ein Grundstück, eine Immobilie oder einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb besitz, muss dem zuständigen Finanzamt die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch übermitteln. Die Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung läuft vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Januar 2023. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich Dein Grundstück befindet. Anschließend ermittelt das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert und sendet Dir einen Grundsteuerwertbescheid zu. Wer die Abgabefrist verpasst, muss mit einem Verspätungszuschlag rechnen!
Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer noch nach den bisherigen Einheitswerten erhoben. Ab Januar 2025 wird die Grundsteuer anhand der neuen Berechnungsgrundlage bestimmt. Dann lösen die Grundsteuerwerte, die nun ermittelt werden, die veralteten Einheitswerte ab.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen für Kommunen: Die Grundsteuer wird von Grundstückseigentümer*innen an die Stadt bzw. die Gemeinde bezahlt. Das Geld wird genutzt, um die jeweilige Infrastruktur zu finanzieren. Kommunen setzen die Steuergelder zum Beispiel hierfür ein:
- Renovierung von Schulen, Kitas und Bibliotheken
- Ausbau von Straßen, Brücken und Fahrradwegen
Die Grundsteuer fällt auf jegliche Art von Grundstück an, egal, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt. Alle Eigentümer*innen eines Grundstücks in Deutschland (Privatperson oder Unternehmen) müssen demnach eine Steuer für das Grundstück entrichten, meist in vierteljährlichen Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
Sollte es sich um ein Wohnhaus handeln und ein Mietverhältnis bestehen, wird diese Steuer häufig auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt. Du findest sie in Deiner jährlichen Nebenkostenabrechnung. Ob Dein Vermieter - und somit auch Du als Mieter - künftig eine höhere oder niedrigere Grundsteuer zahlen muss, wirst Du also ab 2025 bzw. auf der Nebenkostenabrechnung für 2025 erfahren.
Warum gibt es die Grundsteuerreform?
Die Grundsteuer wird seit Jahrzehnten anhand derselben Werte berechnet: Die erstmalige Hauptfeststellung der Einheitswerte fand 1935 statt. In Westdeutschland wurden sie 1964 aktualisiert, in Ostdeutschland blieb es bei der ersten Hauptfeststellung von 1935. Die veralteten Einheitswerte führen zu entsprechenden Verzerrungen bei der Berechnung der Grundsteuer, denn die Wertverhältnisse haben sich seitdem massiv verändert. So kann es sein, dass jemand mit Eigentum in einer heute sehr gefragten Wohngegend deutlich weniger Grundsteuer zahlen muss als jemand mit einem vergleichbaren Objekt in ähnlicher Lage. Diese ungleiche Besteuerung hat in der Vergangenheit immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten geführt.
Deshalb wurde das aktuelle System vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gegen das Gebot der Gleichberechtigung, das im Grundgesetz verankert ist, verstößt. Es forderte den Gesetzgeber auf, eine Neuregelung zu beschließen. Die Grundsteuer soll sich in Zukunft an dem tatsächlichen Wert einer Immobilie orientieren. Um die künftigen Wertentwicklungen abzubilden, sollen die Grundsteuerwerte alle sieben Jahre neu ermittelt werden.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird anhand von drei Größen berechnet, die miteinander multipliziert werden. Bis Ende 2024 bleiben die Einheitswerte Teil der Berechnung. Ab dem 1. Januar 2025 ersetzen die neuen Grundsteuerwerte die alten Einheitswerte.
1. Der Einheitswert
Jedem Grundstück wird vom Finanzamt ein Einheitswert zugewiesen, der von verschiedenen Faktoren bestimmt wird. Ausschlaggebend sind zum Beispiel die Art des Gebäudes, das Baualter und die Nutzung. Der Einheitswert gibt Auskunft über den steuerlichen Wert des Grundstücks und bestimmt grundlegend, wie hoch die Grundsteuer für Eigentümer in Deutschland ausfällt.
2. Die Steuermesszahl
Um den Steuermessbetrag zu ermitteln, wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl ist bundeseinheitlich und beträgt 2,6 - 6 Promille (Westdeutschland) bzw. 5 - 10 Promille (Ostdeutschland) vom Einheitswert.
3. Der individuelle Hebesatz
Der Hebesatz wird von den jeweiligen Kommunen selbst festgesetzt. Der Hebesatz Grundsteuer B (für Grundvermögen und Grundstücke) fällt dabei überall, vor allem aber in Großstädten, deutlich höher aus als der Hebesatz Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft).
Zusätzlich sieht die Grundsteuerreform die Einführung der Grundsteuer C für unbebaute, aber baureife Grundstücke vor. Ziel ist es, gezielte Grundstücksspekulationen zu erschweren und Eigentümer*innen zum Bauen zu animieren.
Benötigte Angaben für die Grundsteuererklärung
Für Wohngrundstücke sind folgende Angaben erforderlich:
- Lage des Grundstücks
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudeart
- Wohnfläche
- Baujahr des Gebäudes
Die Regelungen zur Grundsteuerreform sind jedoch nicht bundesweit einheitlich. So haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen von der sogenannten “Öffnungsklausel” im Gesetz Gebrauch gemacht und eigene Regelungen zur Grundsteuerberechnung erlassen, die vom Bundesmodell abweichen.
Korrekte Wohnflächenberechnung
Die korrekten Angaben zur Wohnfläche und Nutzfläche benötigen Immobilieneigentümer*innen für die Grundsteuererklärung. Aber Achtung: Die falsche Art der Wohnflächenberechnung für die Grundsteuererklärung führt zu höheren Kosten! Mit der richtigen Wahl der Wohnflächenberechnungsart kannst Du erhebliche Kosten sparen. Mehr Informationen findest Du bei Wohnrechner Online.
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