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Grundsteuerreform 2022: Das müssen Eigentümer wissen

Es ist soweit - die Umsetzung der Grundsteuerreform beginnt. Die Reform der Grundsteuer wurde bereits 2019 beschlossen und tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft. Hier klären wir die wichtigsten Fragen zur Grundsteuer, zu ihrer Reform und ihrem Ablauf: Was müssen Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt tun? Warum betrifft die Grundsteuerreform auch Mieterinnen und Mieter? Das erfährst Du in diesem Artikel.

Grundsteuererklärung

In 2022 müssen alle EigentümerInnen eines Grundstücks in Deutschland Angaben zu ihren Grundstücken selbstständig in Form einer Steuererklärung an das zuständige Finanzamt übermitteln. Entscheidend für die Angaben ist der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022. Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts muss über eine elektronische Abgabe erfolgen (§ 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz).

Frist für die Abgabe der Grundsteuererklärung: 1. Juli 2022 bis 31. Oktober 2022.

Das ist die Grundsteuer

Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen für Kommunen: Die Grundsteuer wird von GrundstückseigentümerInnenn an die Stadt bzw. die Gemeinde bezahlt. Das Geld wird genutzt, um die jeweilige Infrastruktur zu finanzieren. Kommunen setzen die Steuergelder zum Beispiel hierfür ein:

  • Renovierung von Schulen, Kitas und Bibliotheken
  • Ausbau von Straßen, Brücke und Fahrradwegen

Die Grundsteuer fällt auf jegliche Art von Grundstück an, egal, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt. Jeder Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland (Privatperson oder Unternehmen) muss demnach eine Steuer für sein Grundstück in vierteljährlichen Raten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November entrichten. Sollte es sich um ein Wohnhaus handeln und ein Mietverhältnis bestehen, wird diese Steuer häufig auf die MieterInnen umgelegt. Du findest sie in Deiner jährlichen Nebenkostenabrechnung. Ob Dein Vermieter - und somit auch Du als MieterIn - künftig eine höhere oder niedrigere Grundsteuer zahlen muss, wirst Du also ab 2025 bzw. auf der Nebenkostenabrechnung für 2025 erfahren.

Warum gibt es die Grundsteuerreform?

Aktuell wird die Höhe der Grundsteuer für ein Grundstück anhand von drei Größen berechnet, wobei hier besonders der Einheitswert ins Gewicht fällt.

1. Der Einheitswert

Jedem Grundstück wird vom Finanzamt ein Einheitswert zugewiesen, der von verschiedenen Faktoren bestimmt wird. Ausschlaggebend sind zum Beispiel die Art des Gebäudes, das Baualter und die Nutzung. Der Einheitswert gibt Auskunft über den steuerlichen Wert des Grundstücks und bestimmt grundlegend, wie hoch die Grundsteuer für Eigentümer in Deutschland ausfällt.

2. Die Steuermesszahl

Um den Steuermessbetrag zu ermitteln, wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl ist bundeseinheitlich und beträgt 2,6 - 6 Promille (Westdeutschland) bzw. 5 - 10 Promille (Ostdeutschland) vom Einheitswert.

3. Der individuelle Hebesatz

Der Hebesatz wird von den jeweiligen Kommunen selbst festgesetzt. Der Hebesatz Grundsteuer B (für Grundvermögen und Grundstücke) fällt dabei überall, vor allem aber in Großstädten, deutlich höher aus als der Hebesatz Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft).

Diese drei Faktoren werden miteinander multipliziert und so die Grundsteuer errechnet, die EigentümerInnen für ein bestimmtes Grundstück zahlen müssen. Das Bundesverfassungsgericht hat jetzt aber den Einheitswert als verfassungswidrig eingestuft.

Grund dafür ist, dass die Grundsteuer seit Jahrzehnten anhand derselben Einheitswerte berechnet wird: In Ostdeutschland wurden die Einheitswerte 1935 und in Westdeutschland 1964 festgelegt und dienen bis heute als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Deshalb sind die Einheitswerte vieler Grundstücke völlig veraltet.

Ziel der Grundsteuerreform

Seitdem die Einheitswerte 1935 bzw. 1964 festgelegt wurden, haben sich die Werte von Wohnlagen und Nutzungsbedingungen teils drastisch verändert. So kann es sein, dass ein Eigentümer in einer heute sehr gefragten Wohngegend deutlich weniger Grundsteuer zahlen muss, als ein Eigentümer eines vergleichbaren Objekts in ähnlicher Lage. Das führt dazu, dass aktuell eine Ungleichheit besteht, die in der Vergangenheit immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten geführt hat.

Deshalb wurde das aktuelle System vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt, da es gegen das Gebot der Gleichberechtigung, das im Grundgesetz verankert ist, verstößt. Ziel der Reform ist es jetzt, die Berechnung der Grundsteuer mithilfe einer gesetzlichen Neuregelung gerechter zu machen. Die Grundsteuer soll sich in Zukunft an dem tatsächlichen Wert einer Immobilie orientieren - dazu gehört neben der Größe und dem Baujahr auch die Lage.

Zusätzlich sieht die Grundsteuerreform die Einführung der Grundsteuer C für unbebaute, aber baureife Grundstücke vor. Ziel ist es, gezielte Grundstücksspekulationen zu erschweren und EigentümerInnen zum Bauen zu animieren.

Abgabe der Grundsteuererklärung

Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer nach den bestehenden Einheitswerten berechnet, ab Januar 2025 wird die Grundsteuer anhand der neuen Berechnungsgrundlage bestimmt. Für die Feststellung des Grundstückswerts müssen jetzt die Eigentümer von Grundstücken und landwirtschaftlichen sowie forstwirtschaftlichen Betrieben aktiv werden. Sie sind dazu angehalten, eine sogenannte Grundsteuererklärung bzw. Feststellungserklärung beim Finanzamt einzureichen. Dazu erhalten sie ab Mai 2022 alle nötigen Informationen und Daten in schriftlicher Form von der Finanzverwaltung.

Für Wohngrundstücke sind folgende Angaben erforderlich:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Die Regelungen zur Grundsteuerreform sind jedoch nicht landesweit einheitlich. So haben zum Beispiel Bayern und Baden-Württemberg von der sogenannten “Öffnungsklausel” Gebrauch gemacht. Damit dürfen sie eigene Regelungen zur Grundsteuer erlassen, die vom Bundesmodell abweichen können.

Für alle gilt: Die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte muss bis zum 31. Oktober via elektronische Abgabe beim zuständigen Finanzamt eingegangen sein. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich Dein Grundstück befindet. Anschließend ermittelt das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert und sendet Dir einen Grundsteuerwertbescheid zu.

Achtung: Wer diese Frist verpasst, muss mit einem Verspätungszuschlag rechnen.