So musst Du Mieteinnahmen versteuern
Mieteinnahmen müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angegeben werden. Auf die zu versteuernden Einnahmen wird Dein persönlicher Steuersatz angewendet. Welche Freibeträge und Bagatellgrenzen es gibt und was Du bei der Versteuerung von Mieteinnahmen beachten musst, erfährst Du in diesem Artikel.
Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen laut § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) Einkünfte aus
- der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen wie Gebäuden, Gebäudeteilen, Grundstücken, Schiffen und grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht). Darunter fällt also auch die Vermietung oder Untervermietung von einem Haus oder einer Wohnung, eines Zimmers, einer Ferienwohnung etc.
- der Vermietung oder Verpachtung von beweglichem Betriebsvermögen (z.B. technische Anlagen, Werkzeuge, Maschinen, Fahrzeuge)
- der zeitlich begrenzten Überlassung von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten
- dem Verkauf von Miet- und Pachtzinsforderungen
Anders ist es bei Kautionen, die Dein Mieter als Sicherheit hinterlegt: Sie zählen nicht zu den Mieteinkünften - solange Du nicht darauf zugreifst.
Wie sind Mieteinnahmen zu versteuern?
Mieteinnahmen gehören als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den sieben Einkunftsarten in Deutschland, die der Einkommensteuer unterliegen. So wie auf Arbeitslohn oder Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit werden also auch Steuern auf Mieteinnahmen fällig. Mieteinnahmen trägst Du in Deiner Steuererklärung in die Anlage V ein.
Mieteinnahmen zählen zu den Überschusseinkünften, nicht zu den Gewinneinkünften. Sie ermitteln sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben - die Werbungskosten. Mieteinnahmen bestehen nicht nur aus der Kaltmiete oder der Pacht, sondern auch aus den Nebenkosten, die Dein Mieter zahlt. Da Du diese Nebenkosten aber nicht behältst, kannst Du sie in der Steuererklärung als Ausgaben (Werbungskosten) angeben.
Die Miethöhe für eine vermietete Immobilie spielt für die steuerliche Behandlung Deiner Werbungskosten eine wichtige Rolle: Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als teilentgeltlich und Werbungskosten können nur teilweise abgezogen werden. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, liegt zweifellos eine Einkünfteerzielungsabsicht vor und Du kannst Deine Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Bei einer Miethöhe zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete muss erst geprüft werden, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt. Das nennt sich “Totalüberschussprognose”.
Gemäß dem Zuflussprinzip werden Mieteinnahmen in dem Jahr steuerlich berücksichtigt, in dem sie Dir zufließen. Das spielt vor allem dann eine Rolle, wenn Miete oder Nebenkosten nachgezahlt werden. Ausnahme: Geht die Miete 10 Tage vor oder nach dem Jahreswechsel auf Deinem Konto ein, wird sie in dem Jahr versteuert, zu dem sie wirtschaftlich gehört. Bekommst Du z.B. die Miete für Januar 2023 am 28. Dezember des Vorjahres, wird sie zum Jahr 2023 gerechnet.
Welche Kosten können Vermieter steuerlich geltend machen?
Alle Kosten, die Dir durch die Vermietung entstehen, kannst Du als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören Anschaffungskosten, Abschreibungen, laufende Kosten wie Nebenkosten, Schuldzinsen, Renovierungskosten und noch vieles mehr.
Welche Kosten Vermieter von der Steuer absetzen können, erfährst Du in diesem Artikel.
Wie hoch werden Mieteinnahmen versteuert?
Zur Sicherung des Existenzminimums wird allen Steuerpflichtigen ein jährlicher Grundfreibetrag für ihre steuerpflichtigen Einkünfte gewährt. Das gilt auch für private Vermieter. Nur Einkünfte, die über dem Grundfreibetrag liegen, müssen versteuert werden. Für 2022 beträgt der Grundfreibetrag 10.347 Euro und steigt 2023 auf 10.908 Euro. Gibst Du mit Deinem Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner eine gemeinsame Steuererklärung ab, verdoppelt sich der Grundfreibetrag.
Wie viel Steuern auf Mieteinnahmen Du zahlen musst, entscheidet Dein individueller Steuersatz. Dieser richtet sich nach der Höhe aller Deiner Einkünfte abzüglich aller Kosten, die Du von der Steuer absetzen kannst. Das sind neben den Werbungskosten auch Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen etc. Übrig bleibt Dein zu versteuerndes Einkommen. Liegt es in Tarifzone 2 (10.908 Euro bis 15.787 Euro, Stand 2023), greift der Eingangssteuersatz von 14 Prozent. In der nächsten Tarifzone steigt der Steuersatz progressiv an. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 62.810 Euro greift der Spitzensteuersatz von 42 Prozent (Stand 2023).
Wann muss man Mieteinnahmen versteuern?
Wer mit Vermietung und Verpachtung Einkünfte erzielt, muss diese Einkünfte versteuern, und zwar im Rahmen einer Steuererklärung für das Steuerjahr, in dem die Mieteinnahmen auf Deinem Konto eingehen. Als Arbeitnehmer, Rentner oder Pensionär kannst Du aber bei geringen Mieteinnahmen bei dauerhafter Vermietung vom sogenannten Härteausgleich profitieren:
Du darfst Nebeneinkünfte bis zu einer Freigrenze von 410 Euro pro Jahr erzielen, ohne auf diese Einkünfte Steuern zu zahlen. Nebeneinkünfte zwischen 410 und 820 Euro werden ermäßigt besteuert. Liegen die Nebeneinkünfte über 820 Euro im Jahr, müssen sie vollständig versteuert werden. Bei Mieteinkünften von beispielsweise 620 Euro im Jahr zieht das Finanzamt die 620 Euro von 820 Euro ab. 200 Euro bleiben dann steuerfrei, die verbleibenden 420 Euro musst Du versteuern.
Wenn Ihr als Eheleute eine gemeinsame Steuererklärung abgebt, beachtet bitte, dass Eure Nebeneinkünfte zwar zusammengerechnet werden, sich die Freigrenze von 420 Euro aber nicht verdoppelt.
Übrigens: Sobald Deine unversteuerten Nebeneinkünfte über 410 Euro im Jahr liegen, bist Du verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben!
Bagatellgrenze bei vorübergehender Vermietung (Airbnb & Co.)
Eine etwas höhere Freigrenze von 520 Euro im Jahr gilt, wenn Du Teile Deiner selbst genutzten Wohnung oder Deines selbst genutzten Hauses vorübergehend vermietest. Das gilt sowohl für Eigentum als auch, wenn Du zur Miete wohnst und Teile der Wohnung untervermietest. Mieteinnahmen von bis zu 520 Euro im Kalenderjahr musst Du bei vorübergehender Vermietung oder Untervermietung nicht versteuern. Überschreitest Du diese Freigrenze, musst Du die gesamten Mieteinnahmen versteuern. Abziehen kannst Du auch hier Werbungskosten, die durch die Vermietung entstehen. Das können z.B. Nutzungsgebühren für eine Vermietungsplattform sein oder Möbel, die Du für die Vermietung angeschafft hast.
Was gilt bei “Liebhaberei”?
Falls der Vermieter überhaupt nicht die Absicht hat, Einkünfte zu erzielen, kann die Vermietung vom Finanzamt als sogenannte Liebhaberei eingestuft werden. Falls dann doch Einnahmen erzielt werden, müssen diese nicht versteuert werden. Allerdings kannst Du bei Liebhaberei auch keine Verluste und keine Werbungskosten geltend machen. Die Finanzämter gehen bei unbefristeten Mietverhältnissen übrigens grundsätzlich davon aus, dass keine Liebhaberei vorliegt. Ebenso bei einer Miete von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Dann gilt die Vermietung als entgeltlich.