Mieteinnahmen versteuern: So müssen Mieteinnahmen versteuert werden

Wer als Vermieter Geld einnimmt, muss die Mieteinnahmen grundsätzlich versteuern.

Mieteinnahmen sind als Einkünfte zu versteuern

Aus steuerlicher Perspektive werden Einkünfte aus Mietzahlungen ähnlich wie Lohn und Gehalt behandelt. Mieteinnahmen werden laut Einkommensteuergesetz als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betrachtet.

Mieteinnahmen werden in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) festgehalten. Die Höhe der zu entrichtenden Steuern richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Vermieters. Eventuelle Werbungskosten und Freibeträge können die Steuerlast mindern.

Mieteinnahmen versteuern: Was zählt alles zu den Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen werden unter anderem damit erzielt:

  • Vermietung eines Hauses
  • Vermietung einer Eigentumswohnung
  • Vermietung einer Wohnung im Haus
  • Vermietung einer Ferienwohnung
  • Verpachtung von Grundstücken
  • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung

Mieteinnahmen bestehen nicht nur aus der Kaltmiete oder Pacht, sondern auch aus diversen Nebenkosten, die der Mieter entrichtet.

Hinweis: Gewerbetreibende versteuern ihre Mieteinnahmen als Gewerbeeinkünfte. Sie gehören somit offiziell zum Betriebsvermögen.

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Mieteinnahmen versteuern: Gibt es Freibeträge?

Jedem Vermieter stehen gesetzliche Freibeträge zu. In erster Linie ist der Grundfreibetrag relevant. Dieser beträgt im Jahr 2020 für Einzelpersonen 9.408 Euro und für Verheiratete 15.540 Euro. 2019 war der Betrag für Singles 9.168 Euro. Dieser Freibetrag ist allgemeingültig. Jeder Bürger Deutschlands hat darauf Anspruch. Bis zu dieser Grenze sind sämtliche Einnahmen steuerfrei. Zu einer steuerlichen Belastung führen Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge, übersteigt.

Mieteinnahmen versteuern bei Untervermietung

Wer die Absicht hat, mit der Untervermietung einen Gewinn zu erzielen, muss in der Regel Steuern zahlen. Es gelten aber gewisse Freigrenzen.

Arbeitnehmer, Beamte und Pensionäre können pro Jahr 410 Euro Nebeneinkommen verdienen, ohne auf dieses Einkommen Steuern zu zahlen. Dabei werden alle Nebeneinkommen zusammengezählt und die Werbungskosten abgezogen. Bei mehr als 410 Euro Nebeneinkommen, muss auf den gesamten Betrag Steuern gezahlt werden.

Für das vorübergehende Vermieten der selbst genutzten Wohnung gilt eine etwas höhere Freigrenze von 520 Euro. Bei höheren Einnahmen abzüglich Werbungskosten muss jedoch auf die gesamten Einnahmen Steuern gezahlt werden. Werbungskosten könnten bei der Untervermietung zum Beispiel Kosten für Anzeigen oder die Reinigung der Wohnung sein.

Falls der Vermieter überhaupt nicht die Absicht hat, einen Gewinn zu erzielen, kann die Vermietung vom Finanzamt als sogenannte Liebhaberei eingestuft werden. Falls dann doch ein Gewinn erzielt wird, muss dieser nicht versteuert werden. Allerdings werden bei einer Liebhaberei auch Verluste aus der Vermietung nicht steuerlich anerkannt. Die Finanzämter gehen bei unbefristeten Mietverhältnissen übrigens grundsätzlich davon aus, dass keine Liebhaberei vorliegt.

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