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Mieteinnahmen versteuern: So müssen Mieteinnahmen versteuert werden

Mieteinnahmen versteuern: So müssen Mieteinnahmen versteuert werden.

Wer als Vermieter Geld einnimmt, muss die Mieteinnahmen grundsätzlich versteuern.

Mieteinnahmen sind als Einkünfte zu versteuern

Aus steuerlicher Perspektive werden Einkünfte aus Mietzahlungen ähnlich wie Lohn und Gehalt behandelt. Mieteinnahmen werden laut Einkommensteuergesetz als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betrachtet.

Mieteinnahmen werden in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) festgehalten. Die Höhe der zu entrichtenden Steuern richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Vermieters. Eventuelle Werbungskosten und Freibeträge können die Steuerlast mindern.

Eine Erklärung, wie Mieteinnahmen richtig versteuert werden.

Mieteinnahmen versteuern: Was zählt alles zu den Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen werden unter anderem damit erzielt

  • Vermietung eines Hauses
  • Vermietung einer Eigentumswohnung
  • Vermietung einer Wohnung im Haus
  • Vermietung einer Ferienwohnung
  • Verpachtung von Grundstücken
  • Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung

Mieteinnahmen bestehen nicht nur aus der Kaltmiete oder Pacht, sondern auch aus diversen Nebenkosten, die der Mieter entrichtet.

Hinweis: Gewerbetreibende versteuern ihre Mieteinnahmen als Gewerbeeinkünfte. Sie gehören somit offiziell zum Betriebsvermögen.

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Mieteinnahmen versteuern: Gibt es Freibeträge?

Jedem Vermieter stehen gesetzliche Freibeträge zu. In erster Linie ist der Grundfreibetrag relevant. Dieser beträgt im Jahr 2021 für Ledige 9.744 Euro und für zusammenveranlagte Ehepaare 19.488 Euro. 2020 lag der Grundfreibetrag bei 9.408 Euro (Zusammenveranlagte: 18.816 Euro). Dieser Freibetrag ist allgemeingültig. Jeder Bürger Deutschlands hat darauf Anspruch. Bis zu dieser Grenze sind sämtliche Einnahmen steuerfrei. Zu einer steuerlichen Belastung führen Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge, übersteigt.

Mieteinnahmen versteuern bei Untervermietung

Wer die Absicht hat, mit der Untervermietung einen Gewinn zu erzielen, muss in der Regel Steuern zahlen. Es gelten aber gewisse Freigrenzen.

Arbeitnehmer, Beamte und Pensionäre können neben Arbeitslohn, Bezügen und Rente Nebeneinkünfte von bis zu 410 Euro pro Jahr erzielen, ohne auf diese Einkünfte Steuern zu zahlen. Nebeneinkünfte zwischen 410 und 820 Euro werden ermäßigt besteuert. Das nennt sich Härteausgleich - er wird vom Finanzamt automatisch vorgenommen. Liegen die Nebeneinkünfte über 820 Euro im Jahr, müssen sie vollständig versteuert werden.

Übrigens: Sobald Deine Nebeneinkünfte über 410 Euro im Jahr liegen, bist Du verpflichtet, eine Steuerklärung abzugeben!

Für das vorübergehende Vermieten der selbst genutzten Wohnung gilt eine etwas höhere Freigrenze von 520 Euro. Bei höheren Einnahmen abzüglich Werbungskosten muss jedoch auf die gesamten Einnahmen Steuern gezahlt werden. Werbungskosten könnten bei der Untervermietung zum Beispiel Kosten für Anzeigen oder die Reinigung der Wohnung sein.

Falls der Vermieter überhaupt nicht die Absicht hat, einen Gewinn zu erzielen, kann die Vermietung vom Finanzamt als sogenannte Liebhaberei eingestuft werden. Falls dann doch ein Gewinn erzielt wird, muss dieser nicht versteuert werden. Allerdings werden bei einer Liebhaberei auch Verluste aus der Vermietung nicht steuerlich anerkannt. Die Finanzämter gehen bei unbefristeten Mietverhältnissen übrigens grundsätzlich davon aus, dass keine Liebhaberei vorliegt.

  • Laptop oder Handy gekauft?

  • Letztes Jahr berufsbedingt umgezogen?

  • Letztes Jahr weniger als 12 Monate gearbeitet?

  • Mehr als 30 Minuten Arbeitsweg?

  • Verheiratet mit Steuerklassen III/V?

  • An Weiterbildungen teilgenommen?

  • Selbstständige Einkünfte bezogen?

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