Steuern: Was muss ich bei einer Immobilie im Ausland beachten?

Ob auf Mallorca, in Kroatien oder an der Côte d’Azur: Mehr als eine Million deutsche Bundesbürger besitzen Auslandsimmobilien. Der Run auf Häuser und Wohnungen im Ausland ist ungebrochen, jährlich kommen etwa 750.000 hinzu. Wer eine Finca oder Ferienwohnung erwirbt, sollte sich aus Steuersicht allerdings gründlich informieren.

Feststehende Nebenkosten: Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Beim Erwerb einer Auslandsimmobilie, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück, wird, ebenso wie bei deutschen Immobilien, die Grunderwerbsteuer fällig. Diese ist ans Finanzamt vor Ort zu entrichten und differiert nach Land und Region. So liegt der Grundsteuersatz in Frankreich bei 5 Prozent, auf den Balearen dagegen bei 10 und 12 Prozent. Spätestens im Jahr nach dem Erwerb der Auslandsimmobilie ist dann die regelmäßige Grundsteuer zu entrichten. Bei vererbten Immobilien können Erbschaft- und Schenkungsteuern anfallen, die eventuell höher sind als in Deutschland. Wer Auslandsimmobilien erbt, sollte dies im Vorfeld klären.

Unbekannte Steuerarten: Von der Register- bis zur Wohnsteuer

Andere Länder, andere Steuern: Viele Steuerarten im Ausland sind Käufern und Investoren im Vorfeld nicht bekannt. So erheben Frankreich, Italien und Spanien beim Immobilienerwerb Register- und Katastersteuern. In Spanien fällt beim Kauf von Neubauimmobilien die Mehrwertsteuer an. Spanien und Frankreich erheben zusätzlich zur Grundsteuer bei Nichtvermietung die sogenannte Wohn- oder Selbstnutzungsteuer. Sie muss jährlich entrichtet werden, egal, wie oft die Ferienwohnung oder Finca bewohnt wird.

Die spanische Selbstnutzungssteuer ist mit 0,5 Prozent des Katasterwertes nicht erheblich, darf aber keinesfalls vergessen werden. Ab 700.000 Euro an Immobilienwerten fordern Spanien und Frankreich überdies auch von Nichtresidenten Vermögensteuern.

Auch wer seine Auslandsimmobilie verkauft, zahlt an den Fiskus

Die Steuerpflicht im Ausland setzt sich beim Verkauf fort. Viele Länder erheben, ebenso wie Deutschland, bei Haltefristen unter 10 Jahren Spekulationssteuern. In Spanien entrichten Verkäufer außerdem die kommunale Wertzuwachssteuer. In Spanien und anderen Ländern ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, einen Teil des Kaufpreises einzubehalten und direkt ans Finanzamt abzuführen. Wer glaubt, die Finanzbehörden melden sich im Ausland automatisch, irrt: In Spanien und Italien gilt im Gegensatz zu Deutschland die Selbstveranlagung. Immobilienkäufer und Verkäufer sind demnach verpflichtet, sich selbstständig über ihre Steuerpflicht zu informieren und ihr nachzukommen, sonst drohen Mahnungen und Gebühren. Dies gilt auch für die USA, Großbritannien, Kanada, Polen, Tschechien, Ungarn und Irland.

Trotz Steuern: Die Vermietung von Auslandsimmobilien ist seit 2009 lukrativer

Wer seine Ferienwohnung oder sein Haus vermietet, muss die Mieteinkünfte im Ausland als Einkommen versteuern. Ebenso wie in Deutschland sind die Ausgaben für die Vermietung abzugsfähig, allerdings nur Verwalterkosten, Handwerkerrechnungen und Zinsen. Um Doppelbesteuerungen zu vermeiden, hat Deutschland mit den meisten europäischen und außereuropäischen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Danach sind bereits im Ausland besteuerte Kapitaleinkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland anrechnungsfrei (Freistellungsmethode).

Bislang unterlagen die im Ausland versteuerten Kapitaleinkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus Ländern wie Griechenland, Kroatien und Russland der Steuerprogression, wurden also bei der Errechnung des Gesamtsteuersatzes berücksichtigt. Seit 2009 müssen versteuerte Einkünfte aus Ländern, mit denen Doppelbesteuerungsabkommen bestehen, nicht mehr veranlagt werden.

Ausnahmen gelten für Spanien, Finnland und die Schweiz

Mit Spanien, Finnland und der Schweiz hat Deutschland Doppelbesteuerungsabkommen mit Anrechnungsmethode abgeschlossen. Dies bedeutet, dass in diesen Ländern bereits versteuerte Miet- und Pachteinkünfte auf die deutsche Steuerlast angerechnet werden. Wer in Deutschland besser verdient, muss, da hierzulande der persönliche Steuersatz gilt, häufig mit Nachzahlungen rechnen. Allerdings sind Verluste bei der Auslandsvermietung bei diesem Steuermodell auch auf Gewinne in Deutschland anrechenbar.

Kein Auslandskauf ohne ausländische Steuernummer, Auslandskonto und Bevollmächtigtem

Auslandsimmobilien können nur erworben und vermietet werden, wenn eine individuelle ausländische Steuernummer vorliegt. Diese muss beim Fiskus beantragt werden, damit die Kauf- und Verkaufstransaktionen getätigt werden können. Ausländische Staaten verlangen von Immobilienkäufern und Investoren auch die Eröffnung eines Auslandskontos, über das die Steuern fließen.

Nichtresidenten, die Immobilien kaufen, müssen zudem einen Bevollmächtigten im Land stellen. Dies kann ein sachkundiger Bekannter, Anwalt oder Steuerberater sein. Wer ein Ferienapartment in einer Anlage kauft, wird häufig von Verwaltern betreut, die die Residenten- und, bei gewerblicher Vermietung, die Umsatzsteuer, direkt abführen.

Anleger, die individuell vermieten, müssen sich selbst um diese Belange sowie um die Vermietungsgenehmigung und um örtliche Kurtaxen kümmern. Vor dem Erwerb, der Bewirtschaftung oder dem Verkauf von Auslandsimmobilien sollte man sich also gründlich informieren.